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​不動産買取

不動産買取とは?家を高く売る場合、買取と仲介どっちがいい?

不動産を手放すには、不動産会社にお願いして買い手を見付けてもらう「仲介」という方法の他にも、不動産会社が直接引き取る「買取」という方法があります。本記事では「仲介」と「買取」の違い、「買取」についてのメリットやデメリットの説明に加えて、「仲介」と「買取」のどちらが良いのかをケースごとにご紹介します。

不動産売却の「仲介」と「買取」の違い

不動産売却の方法として一般的なのは、不動産会社に不動産の価格査定をしてもらい、媒介契約を結び、広告を出して買主を探す「仲介」です。一方で、不動産会社に直接買い取ってもらう方法が「買取」です。

「仲介」は売主と買主の間に不動産会社が仲介として入り、売買契約を取りまとめます。一度媒介契約を締結すれば、広告や内見などの販売活動を行うのは不動産会社です。一方、売主と買主を仲介するのではなく、不動産会社が買主となるのが「買取」です。売主は不動産会社と直接価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに契約に進めることが可能です。広告や内見などの販売活動を行う必要がありません。

買取の最大のメリットは現金化までの期間を短くできることです。デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。これについては、後ほど詳しく解説します。

買取には2種類の方法がある

1、即時買取

即時買取とは、買取額の交渉が終わり次第、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにお金が必要な時にオススメです。ただし、市場価格より安い価格での売却となるため注意が必要です。

2、買取保証

買取保証とは即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。一定期間、仲介を目的とした販売活動を行い、その間に契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に約束した金額で買い取ってもらうというものです。仲介による売却には、いつ物件が売れるのかが分からないというデメリットがあります。しかし、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却できるという強みがあります。

なお、期間内に仲介で売買が成立した場合、仲介手数料を支払う必要がありますが、期間内に決まらず買取となった場合には仲介手数料は発生しません。

不動産買取のメリット

不動産買取にはいくつかのメリットがあります。

1、仲介手数料がかからない

不動産会社に仲介してもらい不動産を売却する場合、仲介手数料というかたちで報酬を支払わなければなりません。仲介手数料は法律で上限が定められています。売買価格が400万円以上であれば3%+6万円+消費税です。

例えば、3,000万円の物件であれば3,000万円×3%+6万円+消費税で103.68万円もの手数料を支払わなければなりません(参考:仲介手数料について )。

一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がありません。不動産会社が物件を仕入れ、商品化して、それを販売することで利益を得るためです。

2、短期間で手放すことができ、現金化しやすい

すでにお伝えしたように、買取の最大のメリットは現金化しやすいという点です。

買取額で交渉がまとまればすぐに契約を行い、司法書士の登記手続き等を経て、すぐに現金化できます。すぐにでも現金化したい理由がある時には即時買取を、時間に余裕がある時には買取保証を選ぶと良いでしょう。

3、瑕疵担保責任が免除される

不動産の売買では、瑕疵担保責任が問題になります。

「瑕疵」とは分かりやすく言えば欠陥のこと。よくある瑕疵としては雨漏り、シロアリ被害、家が傾いていたなどが該当します。不動産を売却した後、瑕疵があることが分かった場合には売主が補修の対応をしたり、場合によっては契約を解除されたりする可能性があります。

しかし、不動産買取の場合には、相手側(=買主)が宅建業者の場合、瑕疵担保責任は免除されるため、悩まされることはありません。

4、近隣の人に知られることなく売却することができる

不動産会社に仲介を依頼した場合、エリアを絞ってチラシを撒くなどして販促活動を行うのが一般的です。また、週末に見学会を開催したりすると、近隣の人に売却することが知られてしまいます。

もちろん、仲介でも不動産会社に事前に要望を伝えればチラシを撒く範囲を限定したり、見学会を開催しないで販売を進めたりすることもできますが、買主を見付けられるスピードは落ちるでしょう。一方、買取の場合は自分と不動産会社でのやり取りとなるため、近隣の人に知られることは少ないです。

不動産買取のデメリット

次に、不動産買取のデメリットをお伝えしたいと思います。

1、市場価格よりも1~3割ほど安くなる

不動産買取による方法では売却価格が安くなるのが一般的で、市場価格より1~3割程安くなります。不動産会社は商品を仕入れて、商品化して再販売します。仕入れの際、商品化する過程で発生するリフォーム費用や造成費用が差し引かれます。また、利益を見越した価格で買い取る必要があるため、本来の市場価格より安く買い取る必要があるのです。

2、不利になりやすい条件がある

一般的に、買取は築年数の経った古い物件ほど向いていると言われています。不動産会社により買い取られた物件はリフォームやリノベーションされて再販されますが、築浅物件であればリフォームしなくとも売却することができ、それであれば仲介の方が高く売れるからです。

「仲介」と「買取」どちらを選べばよいの?

不動産売却は仲介による方法と買取による方法、どちらを選べば良いのでしょうか。

買取に向いている条件

具体的に以下のような条件では買取が向いていると言えます。

・すぐに現金化したい(即時買取)

・現金化したい時期が確定している(買取保証)

・仲介手数料などの経費を支払う余力が手元にない

・売却していることを知られたくない

・築年数の古い物件を売却する

具体的に、転勤が決まっておりすぐに売却したい場合や、県外の不動産を相続しており、売却に手間をかけたくないなどの理由で買取が選ばれることが多いようです。また、造成や解体などすれば売却できるが、そのための費用を捻出できない場合には買取で現状のまま売却することができます。

売却に向いている条件

一方、売却に向いている条件には以下のようなものがあります。

・売却金額は下げられない

・売却時期はいつでも良い

・築浅物件を売却する

・立地の良い不動産を売却する

一方、売却に向いている物件は、立地が良かったり、築浅物件だったりと、そのままの状態でも充分な商品力がある場合です。また、時間がかかってもよいから1円でも高く売りたいと言う場合には売却を選んだ方が良いでしょう。

こんな物件なら買取という選択肢も

向いている、向いていないを判断する前に、以下のような条件の物件であればはじめから買取を選択肢とすると良いでしょう。

仲介で1年以上売れない

仲介に出して1年以上売れない物件は、1年間の販売活動を通して、特にそのエリアで不動産の購入を検討されている人には認知されているはずです。それにも関わらず売買が成立せず、また、その後も売却活動を続けるとなると「売れ残り」物件と判断されて、さらに売却するのが難しくなってしまいます。こうなると、売却価格を値引きする必要があるのですが、値引きを繰り返してどんどん安くしていくよりは、早いタイミングで買取を検討した方が良いケースも少なくないでしょう。

築年数が古く、立地が悪いなど市場で売れづらい

不動産の売買は立地の影響が強く、立地の良い物件であれば売却に出してすぐに売れる可能性が高いです。一方、立地が悪く、さらに築年数が古いなどの悪い条件が重なってしまうと仲介で売却するのは難しくなります。売却するためにリフォームやメンテナンスなどの費用や手間をかけるより、最初から現況渡しで不動産会社に買い取ってもらい、プロの手で商品化してもらった方が最終的にはお得となるケースもあります。

ワケあり物件である

接道義務を果たしていない物件や、自殺や事故など心理的瑕疵のある物件は市場で売却することが難しいです。接道義務を果たしていない物件であれば、周辺の物件とまとめて有効活用するなど不動産会社に売却した方が有効活用できる可能性は高くなるでしょう。事故物件の場合も同様です。いずれにせよ、市場価格よりかなり安くなってしまうことは覚悟しなければなりません。

「仲介」でも「買取」でも不動産会社選びは大切

「仲介」による売却でも、「買取」による売却でも不動産会社選びが重要です。

「買取」では不動産会社に直接買い取ってもらうため、価格査定が重要です。できるだけ高い価格を探す必要があり、そのためには多くの不動産会社に価格査定をしてもらうことが大切です。

一方、「仲介」は価格査定が重要なことに違いはありませんが、単に査定価格の高い不動産会社を選ぶのは問題です。高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、売却活動中に値下げを繰り返す不動産会社も存在するからです。上記のような不動産会社を避けるためには、自分の売却する不動産と同じタイプや同じエリアの物件で販売実績が豊富な不動産会社を選ぶとともに、査定価格の根拠を聞いた上で信頼のおける会社を選ぶようにしましょう。「仲介」による売却でも「買取」による売却でも基本的には複数の不動産会社に査定を受けるのがオススメです。

​まとめ

不動産売却は「仲介」による方法が一般的ですが、「買取」に適した状況もあります。ご自分の条件や物件の特性に合わせて、「仲介」なのか「買取」なのか、またその両方の特性を併せ持った「買取保証」なのかを選べるようにしておくと良いでしょう。

東京都港区六本木の不動産会社 株式会社エリアックス

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